Bail commercial : effet du congé avec offre de renouvellement à des clauses différentes

Un congé avec offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, s’analyse comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction.

À l’expiration d’un bail commercial portant sur des locaux à usage de restaurant, le bailleur délivre aux locataires un congé avec offre de renouvellement subordonnée à certaines obligations d’entretien et à la modification de la contenance des lieux loués. Soutenant que le congé avec offre de renouvellement à des clauses et conditions différentes du bail initial avait mis fin à ce dernier et leur ouvrait droit à indemnité d’éviction, les locataires agissent contre le bailleur en paiement d’une telle indemnité.

Une cour d’appel rejette leur demande, jugeant que, si les modifications subordonnant l’offre de renouvellement ne pouvaient pas s’inscrire valablement dans le cadre d’un congé avec offre de renouvellement en ce qu’elles portaient atteinte à la contenance des lieux loués et aux obligations des locataires, le congé exprimait une offre de régularisation d’un nouveau bail, de sorte qu’il ne pouvait pas s’analyser en un congé sans offre de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction.

La Cour de cassation censure la décision : à défaut de convention contraire, le renouvellement du bail commercial s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation du prix. Un congé avec offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction.

À noter

À l’expiration d’un bail commercial, le locataire a droit au renouvellement de celui-ci (C. com. art. L 145-8) ou, à défaut, au paiement d’une indemnité d’éviction (art. L 145-14). Le renouvellement peut résulter d’un congé avec offre de renouvellement délivré par le bailleur au locataire, six mois au moins avant cette expiration (art. L 145-9).

Après avoir rappelé la jurisprudence constante selon laquelle, à défaut de convention contraire, le renouvellement du bail s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation du prix (Cass. 3e civ. 14-6-1983 n° 82-11.275 ; Cass. 3e civ. 7-5-2006 n° 04-18.330), l’arrêt commente ajoute une précision inédite, à notre connaissance : lorsque le conge avec offre de renouvellement est fait à des clauses et conditions différentes que celles du bail expiré, il équivaut à un congé sans offre de renouvellement qui oblige le bailleur à payer au locataire une indemnité d’éviction.

Le congé est un acte unilatéral : c’est la volonté de celui qui l’a délivré qui importe (cf. Cass. 3e civ. 12-6-1996 n° 94-16.701 ; Cass. 3e civ. 4-2-2009 n° 07-20.980). En l’espèce, en proposant des clauses et conditions différentes que celles du bail initial, le bailleur avait manifesté son intention de ne pas renouveler celui-ci, estime la Cour de cassation.

Certains auteurs soulignent que la solution devrait inciter le bailleur, qui, à l’occasion du renouvellement, souhaite modifier des clauses et conditions autres que le loyer, à en informer le locataire autrement que dans l’acte destiné à renouveler le bail, afin de rester maître des conséquences attachées à l’échec éventuel des négociations. La situation n’est pas non plus sans risque pour le locataire : ainsi, en présence d’un tel congé s’interprétant comme refusant le renouvellement, le locataire qui n’aurait pas agi dans un délai de deux ans (C. com. art. L 145-60) pourrait se trouver privé de toute possibilité de demander une indemnité d’éviction.

 

Cass. 3e civ. 11-1-2024 n° 22-20.872

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