Droit de préférence du locataire commercial : il suffit que l'offre soit adressée avant la vente

L'offre de vente notifiée par le bailleur commercial au locataire titulaire du droit de préférence avant la vente est régulière, peu importe que des démarches aient été entreprises auparavant et qu'une promesse de vente ait été signée.

Le propriétaire d’un local commercial loué qui « envisage » de le vendre doit notifier à son locataire une offre de vente qui comprend, à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente, le locataire disposant alors d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer (C. com. art. L 145-46-1).

Le locataire de locaux à usage d'hôtel conteste la régularité de l'offre de vente qu'il a reçue du propriétaire. 

Le locataire reproche au bailleur d'avoir confié un mandat de vente à un agent immobilier et fait visiter le bien avant de lui adresser l'offre et d'avoir signé une promesse de vente sous condition suspensive de la purge du droit de préférence du preneur avec un candidat acquéreur 15 jours après la notification de l'offre.  La Cour de cassation juge au contraire que, la notification de l'offre de vente ayant été adressée préalablement à la vente, le bailleur avait pu engager des démarches en vue de cette vente avant la notification ; par ailleurs, le fait que le bailleur ait conclu une promesse de vente sous la condition suspensive tenant au droit de préférence du locataire n'invalidait pas l'offre de vente. 

Le locataire soutient par ailleurs que l'offre est nulle en ce qu'elle indique non seulement le prix de l'immeuble mais également les frais d'agence. Cet argument est également écarté par la Cour de cassation : si l'offre de vente notifiée au locataire commercial ne peut pas inclure dans le prix offert des honoraires de négociation d'un agent immobilier, dès lors qu'aucun intermédiaire n'est nécessaire ou utile pour réaliser la vente qui résulte de l'effet de la loi, la seule mention du montant des honoraires de l'agent immobilier en plus du prix de vente principal n'est pas une cause de nullité de l'offre adressée au locataire, qui savait ne pas avoir à en supporter la charge et dans l'esprit duquel cette mention n'avait introduit aucune confusion. Le locataire pouvait accepter le prix de vente en principal, clairement identifié et hors frais d'agence, de sorte que l'offre de vente n'était pas nulle.

Cass. 3e civ. 23-9-2021 n° 20-17.799 FS-B, Sté Hôtel de Latour Maubourg c/ Assoc. cultuelle fraternité sacerdotale Saint-Pie-X